CPF dos imóveis: o que é, qual será o impacto?

A Receita Federal deu início a uma transformação profunda no mercado imobiliário brasileiro com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido popularmente como o CPF dos imóveis.

A regulamentação, em vigor desde agosto de 2025, estabelece um identificador único para cada propriedade no país e visa unificar as informações sobre imóveis urbanos e rurais em uma base nacional, alimentada por cartórios, prefeituras e órgãos públicos.

A novidade faz parte de um esforço maior de modernização da gestão fundiária e da fiscalização tributária, com potencial para reestruturar a maneira como imóveis são registrados, negociados e monitorados no Brasil.

O CPF dos imóveis é, na prática, um número único nacional atribuído a cada bem imóvel, semelhante ao CPF das pessoas físicas. Esse identificador integra um sistema centralizado chamado Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), responsável por reunir e cruzar dados cadastrais, fiscais e registrais de propriedades em todo o território nacional.

Com isso, todas as movimentações de um imóvel, como compra, venda, doação ou aluguel, passam a ser registradas automaticamente, com acesso direto e imediato pela Receita Federal.

O CPF dos imóveis busca resolver um problema histórico do Brasil: a fragmentação e a informalidade no registro e controle de propriedades. O projeto tem metas claras:

- Eliminar fraudes e sonegação fiscal

- Aumentar a transparência nas transações imobiliárias

- Facilitar o cruzamento de dados com o Imposto de Renda

- Apoiar a regularização fundiária e a formulação de políticas públicas mais eficazes

A implantação do CPF dos imóveis será gradual, com cronograma previsto até 2027. Inicialmente, capitais e grandes municípios devem iniciar a integração ao sistema já em 2026, com a obrigatoriedade estendida a todo o país nos anos seguintes.

Cartórios e prefeituras serão os principais responsáveis por alimentar o sistema, enviando dados de registros, escrituras, contratos de aluguel e informações fiscais como IPTU. O descumprimento dessa obrigação poderá gerar sanções administrativas e comunicação ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Embora a criação do CPF dos imóveis não altere diretamente as alíquotas de impostos, ela traz consequências importantes para a fiscalização e a formalidade das relações imobiliárias.

1. Fim da informalidade nos aluguéis

A principal mudança recai sobre os contratos de locação. A partir de agora, qualquer contrato registrado será automaticamente cruzado com as declarações do Imposto de Renda. Isso significa que:

Rendimentos de aluguel não declarados serão facilmente detectados

O locador estará sujeito a multa, juros e cobrança retroativa

O inquilino poderá comprovar despesas com mais facilidade, inclusive para deduções legais

2. Fiscalização mais rigorosa

Transações informais, como os antigos “contratos de gaveta”, perderão validade prática. Com a integração dos registros ao Sinter, a Receita terá controle total sobre a movimentação patrimonial.

3. Regularização obrigatória de imóveis antigos

Imóveis com documentação incompleta ou registros inconsistentes precisarão ser atualizados para que possam constar corretamente no novo sistema. Isso exigirá ação tanto dos proprietários quanto das prefeituras.

O que muda na prática para o contribuinte?

A médio prazo, o CPF dos imóveis tende a aumentar a arrecadação sem elevar tributos, apenas fechando brechas de sonegação. O sistema permitirá, por exemplo, estimar valores de mercado com mais precisão, o que poderá influenciar o cálculo de impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e até o IPTU, dependendo da política de cada município.

Para o proprietário, isso representa um novo cenário, onde a gestão patrimonial deverá ser mais cuidadosa e documentada. Por outro lado, também traz mais segurança jurídica e confiança nas transações.

Por Paulo Nascimento Filho, empresário, assessor de investimentos pela Ancord, influenciador e criador de conteúdo sobre finanças e educação financeira.