Não chegue no fim da festa

Uma das sensações mais frustrantes do contexto social é chegar no final da festa. Pode ser no almoço de família, um aniversário ou na confraternização da empresa.

A possibilidade de não participar de determinado evento importante traz um sentimento que é um dos pilares do termo FOMO (Fear of Missing Out).

O fenômeno basicamente descreve a ansiedade ou receio que as pessoas têm em relação a oportunidades, especialmente quando outras estão se beneficiando delas.

Muitas vezes, essa ansiedade pode provocar alguma irracionalidade na tomada de decisão e comprometer toda a performance de uma carteira de investimentos. Isso é notado até em participantes experientes de mercado.

Afinal ainda dá tempo de investir em fundos imobiliários (FIIs)?

De fato, o índice de Fundos Imobiliários (IFIX) vem renovando as máximas nas últimas semanas. Em 12 meses, o desempenho do índice é de aproximadamente 20%, muito próximo do Ibovespa.

Particularmente, entendo que a resposta mais honesta possível é que não iremos acertar o olho da mosca. Timing é um atributo muito complexo e quem está há anos no mercado sabe que é praticamente impossível dominá-lo.

Mesmo com um curtíssimo prazo de altos e baixos, vejo trajetória favorável para ativos de risco no médio prazo. Abaixo, destaco três pontos determinantes para a performance da categoria neste ano.

1- Queda na taxa de juros

A perspectiva de redução da taxa de juros se mantém como o principal fundamento para crescimento da indústria de FIIs em 2024.

Quando olhamos para a realidade brasileira, na qual a inflação parece controlada, há espaço para o Banco Central dar continuidade à redução dos juros até a casa de 9% ao ano. O ritmo vai depender de muitos fatores, mas o caminho segue para baixo.

Com a taxa Selic em trajetória de queda, os investidores começam a olhar outros tipos de aplicações no mercado de capitais.

Os FIIs, que historicamente são veículos capazes de capturar valor em momentos de queda dos juros, se tornam alternativas óbvias, tendo em vista a alta remuneração (dividend yield anual próximo dois dígitos) e a isenção de imposto de renda nos rendimentos.

2- Os fundos imobiliários continuam descontados

Mesmo com a reação contundente nos últimos 12 meses, a maioria dos segmentos presentes no Ifix permanece com desconto se analisado com detalhe.

Uma das métricas mais utilizadas é a relação cota de mercado sobre cota patrimonial (P/VP). Quando avaliamos este indicador, nota-se que a média dos fundos segue abaixo dos respectivos laudos de avaliação/marcação.

Fonte: Quantum Axis

Além disso, o spread (diferencial) entre o dividend yield do Ifix e a taxa real da NTN-B 2035 (principal referencial do mercado), permanece acima da média histórica.

Adicionalmente, a agenda de emissões de cotas da categoria já começou e deve acelerar ao longo de 2024.

Fundos que negociam com prêmio devem encabeçar os maiores cheques novamente. Aqui, existe um potencial de aquisição de ativos a preços convidativos e/ou de readequação da estrutura de capital dos fundos.

3- Mudanças na regulação

Os últimos meses foram marcados por diversas alterações nas regras da indústria de fundos e renda fixa.

Primeiro, tivemos a tributação de fundos exclusivos e offshores. Mais recentemente, o Conselho Monetário Nacional divulgou a Resolução nº 5.118 que trouxe algumas limitações para títulos privados, mais especificamente LCIs, LCAs, CRIs e CRAs.

Desta forma, é provável que haja uma redução relevante no número de ofertas destes títulos privados no mercado, o que pode implicar em uma limitação do pipeline da indústria de fundos imobiliários e Fiagros de crédito. De todo modo, as restrições impactam títulos que eram majoritariamente investidos pelo varejo (pessoas físicas). No geral, não devemos enxergar mudanças na estratégia de investimentos dos FIIs.

Além disso, com esse enxugamento de operações de renda fixa visadas pelos investidores, devemos presenciar um fluxo de capital positivo para os fundos imobiliários, sendo o segmento de crédito como destaque.

Em suma, por mais que o cenário se torne mais desafiador na ótica de alocação de capital para os gestores, a classe deve se beneficiar em termos de fluxo de capital com a perda de atratividade da renda fixa.

Lembrando que os fundos imobiliários, produto tradicionalmente voltado para a pessoa física, permanecem com possibilidade de isenção de imposto de renda nos rendimentos. Este fator é importantíssimo para o crescimento da indústria e deve chamar atenção neste cenário de migração de capital entre as classes.

Por Paulo Nascimento Filho, empresário, assessor de investimentos pela Ancord, influenciador e criador de conteúdo sobre finanças e educação financeira.

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