Comprar imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Muitas pessoas sonham em ter a casa própria e veem a compra de um imóvel como um investimento seguro e rentável. Muitos também sonham com imóveis para locação e geração de renda.

Porém, existem outras formas de alocar seus recursos no mercado imobiliário que, dependendo do seu perfil, podem ser mais vantajosas e acessíveis do que adquirir um bem físico.

Uma delas é investir em fundos imobiliários (FII’s), que são fundos formados por um grupo de investidores que aplicam os recursos em imóveis ou em títulos relacionados ao setor.

Mas qual é a melhor opção?

Para responder a essa pergunta, é preciso analisar os prós e contras de cada alternativa, considerando os aspectos financeiros, tributários, operacionais e pessoais.

Prós e contras de comprar um imóvel

Muitos brasileiros veem nessa conquista uma forma de garantir segurança (especialmente relacionado a casa própria), conforto e patrimônio. Pode também ser uma forma de obter uma renda extra com o aluguel ou de conseguir ganhos com valorização do bem com o tempo.

Porém comprar um imóvel também tem suas desvantagens. Uma delas é o alto custo envolvido na transação, que pode ser feita à vista ou por meio de financiamento ou consórcio imobiliário.

É uma verdade que o pagamento integral é para poucos. Com os juros nas alturas então, deixar de receber os rendimentos da renda fixa sem contar a segurança de estar capitalizado, tem sido dúvida frequente entre os compradores que podem optar por esta forma de aquisição.

Sempre é melhor receber do que pagar juros, mas de forma geral neste momento as pessoas se alavancam. Recolhem ao famoso financiamento bancário, o que exige uma entrada significativa e um longo prazo pagando juros.

O consórcio trata-se de uma modalidade para aquisição de bens cada vez mais presente. Neste não se paga juros nem entrada, além de ter prazos menores para quitação. Para se ter uma ideia, a média de meses para quitar um consórcio imobiliário é de 200 enquanto no financiamento são 360 – quase o dobro.

Importante lembrar que existem ainda os custos de manutenção do imóvel como impostos, taxas e condomínio. No caso de imóveis para locação, existe também o risco de vacância e de inadimplência dos inquilinos.

Outra desvantagem é a baixa liquidez, ou seja, a dificuldade de vender o imóvel rapidamente em caso de necessidade. Além do risco de desvalorização do bem por fatores externos, como crise econômica, oferta e demanda, localização e infraestrutura.

Prós e contras de investir em fundos imobiliários

Investir em fundos imobiliários é uma forma de participar do mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel físico. Os FIIs permitem que o investidor se torne cotista de um fundo que aplica os recursos em diversos tipos de imóveis ou em títulos imobiliários. Assim, o investidor recebe uma parte dos rendimentos obtidos pelo fundo, que podem ser provenientes de aluguéis, vendas ou juros.

Uma das vantagens de investir em fundos imobiliários é a simplicidade e a acessibilidade. Para investir em um FII, basta ter uma conta em uma corretora ou banco e acessar o home broker, onde as cotas são negociadas na bolsa de valores. O valor mínimo para investir em um FII costuma ser baixo, permitindo que o investidor diversifique sua carteira com diferentes fundos.

Outra vantagem é a liquidez dos FIIs, que permite ao investidor vender suas cotas rapidamente no mercado secundário. Os FIIs ainda têm isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas pessoa física, desde que atendam alguns requisitos.

Por outro lado, investir em fundos imobiliários também tem seus riscos e desvantagens. Uma delas é a volatilidade das cotas dos FIIs, que podem variar conforme as condições do mercado e as expectativas dos investidores. Desta forma, o investidor pode ter perdas no valor do seu patrimônio se vender as cotas por um preço menor do que comprou.

Outra desvantagem é a falta de controle sobre os imóveis ou os títulos que compõem o fundo. O investidor não pode escolher quais ativos quer comprar ou vender, nem interferir na gestão do fundo.

Sendo um fundo de tijolo, aqui também existe ainda o risco de vacância dos imóveis ou de inadimplência dos inquilinos, que podem reduzir a rentabilidade do fundo, além do risco de gestão, que depende da competência dos administradores e gestores do fundo.

Mas e daí, qual o melhor? Comprar a casa própria ou investir em fundos imobiliários?

Como se pode ver, não há uma resposta única para a pergunta. Cada opção tem suas vantagens e desvantagens, e a escolha depende do perfil, dos objetivos e das condições de cada investidor.

Comprar a casa própria pode ser mais indicado para quem já constituiu família com filhos, busca segurança patrimonial e valorização do bem no longo prazo. Porém, é preciso ter uma boa reserva financeira para arcar com os custos e os riscos envolvidos na compra de um imóvel.

Já investir em fundos imobiliários é especialmente interessante para solteiros e casais sem filhos. Você pode morar em imóvel pequeno, menos custoso enquanto sua vida permitir. A facilidade para se mudar para um imóvel maior caso a família cresça e também caso apareçam oportunidades de trabalho em outras cidades conta bastante.

No caso da compra de imóvel para locação, sempre é válido fazer conta. Qual seria a renda obtida? Com ela seria possível pagar mensalmente o financiamento ou consórcio? Em % do valor do imóvel, existe alguma aplicação no mercado que pague mais?

Em contrapartida, o investimento em FII’s é adequado para quem busca renda passiva, diversificação e liquidez. Porém, é preciso estar atento à volatilidade e aos riscos dos FIIs, além de estudar bem os fundos antes de investir.

Para ajudar você a tomar essa decisão, criei uma planilha gratuita onde você consegue analisar opções disponíveis, comparando os custos, os benefícios e os riscos de cada uma. Assim, você poderá fazer uma escolha mais consciente e alinhada com seus interesses.

Bons investimentos!

Por Paulo Nascimento Filho, empresário, assessor de investimentos pela Ancord, influenciador e criador de conteúdo sobre finanças e educação financeira.