Quais os riscos de investir em FIIs?

O número de investidores em fundos imobiliários (FII’s) cresce a cada ano e não é por acaso. Os FII’s possuem diversas vantagens, como aplicação mínima baixa, gestão profissional do patrimônio, custos reduzidos, rendimento mensal isento de Imposto de Renda para pessoas físicas, diversificação do portfólio com uma volatilidade menor que o mercado de ações e uma probabilidade maior de remuneração que as aplicações de renda fixa.

Mas em meio a tantos discursos sobre os benefícios de se ter fundos imobiliários, será que os investidores estão conscientes dos riscos deste produto?

FII’s são fundos que investem em imóveis físicos ou até mesmo em títulos de renda fixa lastreados em imóveis. Assim como qualquer investimento, eles possuem diversos riscos que são possíveis de reduzir e até mitigar alguns se você souber onde olhar e o que prestar atenção.

Para conhecer os riscos de um fundo antes de investir, é preciso ler seu prospecto inicial. Só que esses documentos normalmente têm mais de 200 páginas. Por isso, precisamos saber o que exatamente é necessário olhar para entender os riscos do fundo e se vale a pena investir nele.

Primeiramente, existe o risco de mercado que não é exclusivo dos fundos imobiliários, mas pode ser percebido no produto de uma forma específica. Assim como em ações, dependendo da oferta e da demanda, o preço das cotas pode subir ou cair. Se você comprou a cota de um fundo a R$ 80 e vendeu quando seu preço era de R$ 50, você não vai receber os R$ 80 pagos pela cota, mas sim os R$ 50, sendo um prejuízo. Porém assim como as cotas podem se desvalorizar, também podem se valorizar, o que é uma forma de ganhar dinheiro com FIIs além do pagamento de dividendos.

Importante lembrar que existe imposto de renda de 20% sobre o lucro do ganho de capital. O imposto deve ser recolhido pelo próprio investidor por meio de DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas. Diferentemente de operações com ações, não há limite de isenção para lucros com FII. Qualquer ganho obtido com a alienação desse tipo de investimento deverá ser tributado à alíquota de 20%. Já o que você recebe como dividendo, não é taxado nenhum imposto de renda.

Também é bom destacar que todos os investimentos estão sujeitos aos riscos do cenário econômico. Em um cenário de economia desaquecida como na pandemia, por exemplo, pode ser difícil conseguir inquilinos ou vender produtos e serviços.

Os fundos de shopping centers, por exemplo sofrem diretamente, o que impacta a renda obtida pelos cotistas. O aluguel tem uma parte fixa e outra variável, que corresponde a um percentual do faturamento das lojas. Se as vendas forem mal, os cotistas ganham menos.

Já a liquidez é a facilidade de converter o ativo em dinheiro quando o investidor deseja. No caso dos fundos mais negociados, a venda das cotas pode facilmente ocorrer no mesmo dia em que o investidor tenta vendê-las. Esse risco não é exclusivo dos fundos imobiliários. Mas, apesar da liquidez dos fundos imobiliários ter aumentado bastante, ela ainda é menor se comparada à liquidez das ações.

Por outro lado, os fundos que investem em papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) assumem eles mesmos o risco de crédito, ao contrário do que acontece com as Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s), em que o risco é assumido pelo banco que emite o papel. Assim, se o mutuário não pagar o que deve, o fundo pode ter uma grande dor de cabeça.

Os fundos que investem em imóveis para alugar e pagam o aluguel aos cotistas correm o risco de calote, assim como qualquer locador de imóveis. Além do risco de inadimplência no geral, é importante ficar atento principalmente com escolas, faculdades e hospitais, pois são inquilinos bastante arriscados. Isso porque em caso de inadimplência, é muito difícil despejá-los, devido à sua função social.

Os próprios imóveis também correm um risco físico, de sofrer com enchentes, incêndios, depredações e desabamentos.

Alguns fundos imobiliários investem em um único imóvel, muitas vezes locado para um único inquilino. O investidor que aplica em um fundo altamente concentrado deve saber que seu capital está em risco, caso aconteça algum problema com o imóvel ou o inquilino. Uma boa alternativa é diversificar, investindo em outros fundos imobiliários e pulverizando o risco nesse mercado.

Por fim, os fundos imobiliários cujo objetivo seja gerar renda com aluguéis possuem risco de vacância. Inquilinos podem deixar o imóvel e, em alguns casos, pode ser muito difícil encontrar um novo locatário. Enquanto os imóveis não geram renda, estão gerando apenas despesas para o fundo.

Não existe investimento sem ameaças! Portanto, é importante estudar e saber quais são os riscos de investir em cada classe de ativo e o que esperar a longo prazo.

A melhor maneira de equilibrar risco e retorno é através da diversificação de ativos. O investidor precisa compor um portfólio de ativos, sem concentrar seu capital em apenas um fundo ou em um segmento específico.

Além disso, acompanhar os fundos de sua carteira e ter um assessor de investimentos para lhe auxiliar é importante para entender os riscos dos FIIs e aproveitar as oportunidades com a maior segurança possível.