Fundos imobiliários X Imóveis

Montar uma carteira de fundos imobiliários é como organizar um time para jogar um campeonato. Quem prefere a defesa, escolhe fundos de papel que por investirem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, conseguem lucrar com os movimentos dos preços e das taxas de juros. Foram eles, por exemplo, os principais responsáveis por impedirem que o IFIX recuasse em demasia metade do ano. O índice, que reúne os principais fundos imobiliários da B3 (a bolsa de valores brasileira), terminou o primeiro semestre com um acumulado negativo de 0,32%.

Já os que acreditam que a melhor defesa é o ataque tendem a escolher os fundos de tijolo. A classe aposta em ativos reais e, portanto, bate de frente com os principais adversários da indústria.

Por fim, há quem prefira combinar as duas táticas e montar uma carteira mais equilibrada, capaz de marcar pontos tanto com a defesa quanto com o ataque. Essa estratégia seria a mais indicada para quem pensa em vencer não apenas na recém-iniciada temporada do segundo semestre de 2022.

O grupo do tijolo é formado principalmente por fundos de lajes corporativas, shoppings e escritórios, enquanto o do papel divide-se entre high yield e high grade — produtos que focam em altos dividendos ou devedores com baixo risco, respectivamente.

Há ainda os fundos de fundos, que investem diretamente em outros FIIs. Aqui, há uma especificidade: como seu patrimônio é formado a partir da compra de cotas de outros ativos, os FOFs acabaram acumulando uma espécie de “desconto duplo” desde o ano passado, tornando a classe como a mais promissora para o segundo semestre.

Depois dos FOFs, os investidores também devem prestar atenção nos fundos de lajes corporativas. Existem fundos muito abaixo do valor patrimonial, cujos ativos se vendidos no mercado farão seus cotistas ganharem dinheiro.

Parte dos descontos nesse e em outros segmentos ocorrem graças aos investidores pessoas físicas, que entraram nos fundos no momento errado e estão saindo no momento errado também. Por representarem quase 74% do total de investidores de FIIs, a inexperiência da classe provoca uma fuga para a renda fixa em cenários como o atual e derruba as cotas. Assim, a precificação dos fundos acaba por não refletir a melhora da economia real, com redução da taxa de vacância e aumento dos aluguéis em imóveis bem localizados.

Além dos fundos de lajes corporativas, outra classe de FIIs com descontos atrativos é a de shoppings. As cotas do segmento tendem a recuperar mais rapidamente no segundo semestre devido aos cinemas que são âncoras atraindo muita gente, melhorando o fluxo de veículos e receitas com estacionamento, além desses clientes acabarem consumindo dentro dos shoppings.

No início falei que os fundos imobiliários de tijolo têm sofrido com a alta dos juros e da inflação. Mas, dentro do segmento, uma categoria conseguiu se destacar no primeiro semestre: a logística. Com a demanda dos galpões aquecida na esteira do e-commerce, os FIIs desse tipo foram mais resistentes, especialmente porque os acordos com inquilinos costumam ter prazos maiores do que os normalmente praticados no mercado imobiliário.

Contudo, neste segundo semestre, o dinheiro de curto prazo deverá ficar mesmo nos fundos de papel. Mesmo com o fim do ciclo de aperto da taxa Selic mais próximo, os ativos indexados ao CDI seguirão distribuindo proventos gordos, graças ao patamar ainda elevado dos juros.

O mesmo vale para os FIIs com contratos atrelados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O arrefecimento da alta dos preços ainda não é o suficiente para baixar os proventos dos fundos IPCA+. Ainda assim, é preciso ter cuidado. Analistas são unânimes: mais vale um rendimento menor na mão do que um risco de calote elevado.

Antes da popularização dos fundos imobiliários, o investimento em imóveis sempre foi queridinho do brasileiro. Contudo, a compra direta de imóveis para locação ou venda com ganho de capital é cada vez menos recomendada. Isso porque a liquidez é menor e a burocracia maior do que no investimento por meio de FIIs.

Ainda assim, o mercado segue aquecido. Na cidade de São Paulo, por exemplo, maior praça do país, foram lançadas 22.685 unidades imobiliárias entre janeiro e maio deste ano, número 12,46% maior que os lançamentos no mesmo período de 2021. As informações são do Secovi-SP.

Outro indicador mais importante ainda para quem pretende apostar na compra direta, o Índice FipeZap — que monitora os preços de venda e locação residencial e comercial nas capitais brasileiras — mostra que não foram só os lançamentos que cresceram. O valor de venda dos imóveis subiu 2,96% no primeiro semestre. A alta porém não foi páreo para a inflação de 8,16% do IGP-M e de 5,51% do IPCA-15 no mesmo intervalo. A alta dos preços também atrapalha na hora da compra, especialmente para quem não fará o pagamento à vista, afinal temos um financiamento hoje mais caro por conta dos juros.

Já o aluguel residencial acumula ganhos de 11,11% nos últimos 12 meses. A locação comercial teve uma alta mais tímida, de 4,71%, no período. Há grandes chances de você ter um aluguel mais elevado com FIIs do que você ganharia em um imóvel. O retorno médio, indicador mais adequado para nortear o investidor que busca imóveis com a finalidade de obter renda de aluguéis, confirma esta afirmação. O dado anualizado ficou em 4,92% para o aluguel residencial e 5,64% para o comercial.

O percentual foi menor que o dividend yield de todos os segmentos de fundos imobiliários no mesmo período. Veja abaixo:

Fonte: Santander

Mas, se você ainda assim prefere os imóveis, há alguns pontos essenciais a considerar na hora da compra:

• Localização na cidade;
• Estrutura do empreendimento;
• Rental yield, métrica usada pelo setor para calcular o retorno que um investidor provavelmente obterá por meio do aluguel, elevado;
• Estado da documentação;
• Histórico de entrega e a qualidade dos imóveis da construtora, para empreendimentos na planta.