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Uma boa notícia para os fundos imobiliários


  • Olhar Econômico
  • 25 de Maio de 2022 | 07h11

Em um momento desafiador para a renda variável, a indústria dos fundos imobiliários (FIIs), recebeu ótima notícia do regulador. Em reunião realizada na última semana, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deliberou sobre o pedido de reconsideração envolvendo questões relacionadas à distribuição de rendimentos de fundos de investimentos imobiliários.

Em ofício divulgado no fim de 2021, o colegiado entendeu que a distribuição de valores aos cotistas deveria se limitar ao lucro contábil. Na época, a decisão foi direcionada para apenas um fundo (Maxi Renda FII), mas logo na seqüência a instituição sinalizou que a regra deveria ser aplicada para todos os demais.

No entanto, havia um conflito com a Lei nº 8.668/1993, que impõe aos fundos a distribuição mínima de 95% do resultado caixa (“lucro caixa”) no semestre. Isto é, caso um FII tivesse um resultado contábil negativo no período, mas um resultado financeiro positivo, a gestão seria obrigada a distribuir os rendimentos em forma de amortização, que é praticamente uma devolução de capital.

Após meses de discussão e rejeição por parte da indústria, o colegiado reformou a decisão anterior e adicionou novas orientações para os administradores. Em suma, mantém-se o modelo de cálculo tradicional e procura gerar maior transparência sobre as diferenças entre lucro contábil e lucro caixa nas informações dos FIIs.

No meu entendimento, a CVM tomou a atitude correta ao revisar a decisão anterior e priorizar o resultado caixa como base das distribuições, já que a constituição dos FIIs no Brasil é baseada no modelo dos REITs - famosos fundos imobiliários americanos, que também distribuem dividendos conforme o recebimento efetivo da renda.

Como reflexo, a decisão alivia a pressão de alguns segmentos desta indústria, especialmente para os fundos de crédito, que tiveram seus resultados contábeis prejudicados pelas recentes marcações a mercado dos ativos em carteira já que a elevação da curva de juros têm papel fundamental neste movimento mas não afeta diretamente o caixa.

A classe segue como uma das melhores opções de renda para os investidores. Além da melhor performance frente os demais FII's, a categoria segue com remuneração mensal atrativa, favorecida pela alta dos indexadores (CDI e inflação, principalmente):

Diante da alta de juros, as condições de crédito tem sido cada vez mais favoráveis aos credores, que conseguem remunerações mais atrativas e capturam a alta dos índices. Esse é um dos fatores que contribui para o bom momento do segmento e para o crescente número de emissões.

Em termos de risco, vale citar que um fundo de recebíveis imobiliários está sujeito ao risco de crédito das empresas devedoras e seus projetos atrelados. Em caso de um eventual calote, o fluxo de pagamento dos aluguéis será interrompido, impactando negativamente o resultado do fundo e, conseqüentemente, a rentabilidade dos cotistas.

Mesmo que as garantias sejam suficientes para cobrir as dívidas, a execução delas pode demorar e o FII incorrer em eventuais perdas. A sugestão ao investidor seria procurar por fundos com portfólio de baixo risco de crédito, ou seja, carteiras bem diversificadas, devedores conhecidos com ratings elevados, além de garantias reais bem estruturadas.

Com maior segurança jurídica envolvendo o setor, aliado a uma quantidade de ofertas relevante entre abril e maio, existe uma janela de entrada interessante neste momento.

Até a próxima semana!

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