Tempos Modernos

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27 de Fevereiro de 2019 | 11h17 - Atualizado em 27/02/2019 11h21

CONSTRUTORA X CONSUMIDOR, O NOVO TOM & JERRY  


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Nos últimos anos nosso país viveu um grande boom imobiliário e, especialmente em nossa região, junto a esta explosão veio uma grande oferta de lançamentos de edifícios residenciais, flats, salas comerciais, condomínios e etc.

Tais empreendimentos foram lançados sob a grande expectativa que Campos e região possuíam no Super Porto do Açu, em São João da Barra/RJ. Ocorre que alguns anos se passaram e a crise financeira bateu a nossa porta, assim como o desemprego e a desaceleração do Super Porto. Fatores estes que somados, ou de até mesmo de forma isolada, fizeram com que boa parte dos negócios relativos aos mencionados empreendimentos fossem desfeitos, ocasionando uma verdadeira enxurrada de ações judiciais.

Essas ações judiciais versando sobre distrato do contrato imobiliário tornou-se rotina no meio jurídico, não obstante a falta de previsão legal a respeito do tema – o que só veio acontecer em 2018, através lei 13.786/18 –, isto é, até bem pouco tempo, apesar da grande demanda, não se tinha um regramento vigente versando objetivamente sobre as regras do distrato, o que obrigou o Poder Judiciário a firmar entendimento sobre o tema que, diga-se de passagem, variou de caso a caso.

Muito são os motivos que levaram os compradores a buscarem a rescisão contratual do negócio, como por exemplo (i) terem perdido seus empregos, (ii) mero desinteresse na manutenção do negócio e (iii) descumprimento contratual por parte da construtora.

Obviamente não posso afirmar que estes são os únicos motivos que levam os consumidores a ingressarem com ações judiciais requerendo o distrato tampouco que não haverá novos debates sobre pontos ainda não pensados nos dias atuais, entretanto os fatores mencionados acima são os mais comuns e serão pontualmente explicados abaixo.

No caso dos compradores que requereram o distrato por terem, no meio do contrato, perdido seus empregos, diminuído padrão financeiro e perdido a capacidade de compra, o Poder Judiciário, reconhecendo a boa-fé dos consumidores que foram vítimas da crise financeira, sem fechar os olhos para o fato de que, por outro lado, as construtoras também não deram causa ao pedido de distrato, entendeu que as vendedoras poderiam reter, conforme o caso, entre 10% e 25% do valor pago pelo consumidor.

Houve também consumidores que simplesmente fizeram suas contas e chegaram à conclusão que o valor final que seria pago pelo imóvel não seria ultrapassado por sua suposta valorização, ou seja, pagar-se-ia muito por um bem que não valorizaria o bastante para superar o valor por ele pago. Diante deste cenário, para desistir do negócio celebrado, alegam não mais possuírem condições de arcar com as parcelas, todavia, como mencionei anteriormente, o Judiciário passou a mensurar o percentual de retenções de acordo com o caso analisado e, por óbvio, de acordo com os documentos juntados aos autos. Ainda assim, alguns investidores apontam que em determinados casos torna-se mais vantajoso abrir mão de 25% e rescindir o contrato.

Apesar de não possuir dados estatísticos, tenho visto que a maioria das ações judiciais são originadas pelo descumprimento contratual por parte da construtora que não entrega o empreendimento dentro do prazo estabelecido em contrato.

Nestes casos o Judiciário vem adotando entendimento de que deve haver a devolução integral das parcelas pagas pelos consumidores bem como, em alguns casos, a construtora deve ser condenada ao pagamento de indenização por dano moral e por danos materiais eventualmente sofridos.

Existem também os casos em que apesar de o imóvel não ter sido entregue dentro do prazo pactuado os consumidores optam por manter o contrato e receber o bem. Nestas hipóteses, podem requerer, por exemplo, a suspensão da atualização do saldo devedor do imóvel, eventual indenização por danos patrimoniais e dano moral. Neste caso não há pedido de rescisão contratual e devolução de valores.

Pois bem, com a entrada em vigor da Lei 13.786/18 passamos a ter legislação sobre o tema e a previsão expressa de devolução integral dos valores pagos ao consumidor em caso de extinção do contrato por culpa exclusiva da construtora. Já quando a extinção do negócio se der por culpa do consumidor, o vendedor poderá reter até 25% ou, em casos específicos, 50% do valor pago pelo consumidor.

Torna-se necessário deixar consignado que um contrato não é igual ao outro e em alguns casos pode-se considerar abusiva a cobrança de taxa de mobília, pode-se requerer o reembolso do que foi pago a título de corretagem, pode-se pleitear indenizações patrimoniais, inclusive pelo que se deixou de receber e indenização por dano moral.

Diante desse tema, por envolver grande soma de dinheiro, torna-se imprescindível lembrar que o maior dos problemas não é precisar de um processo judicial para receber. O maior problema é obter uma sentença daquele processo e a empresa condenada não ter dinheiro para pagar a condenação. Por isso, com objetivo de evitar dor de cabeça e discussões judiciais, sugiro que antes de firmar o contrato pesquise a solidez financeira da empresa, se as últimas obras foram entregues dentro do prazo, se as obras estão dentro da qualidade esperada, se a empresa responde a processos trabalhistas ou cíveis e, por fim, consulte seu advogado e não faça nada sem a orientação dele, seja antes ou depois de firmar o negócio.